楼市调控，长沙疏堵结合值得点赞

从长沙疏堵结合，供需平衡的角度，将需求势能引导到政策希望的路径上。

李

最近各地都在为楼市纾困但是，即使一城一策已经实行了好几年，现在的政策还是老政策一直是楼市调控模范生的长沙，最近出台了一项别出心裁的大胆政策——租购联动简单来说，如果业主拥有的房屋被盘活用于租赁住房，或者保障性租赁住房，或者长期租赁住房，则不计入家庭住房套数计算也就是限购政策松绑

长沙之所以独特，是因为与其他城市不同，长沙一直在做多水多面多水的钟摆循环，一直在围绕如何刺激或抑制需求周而复始，而是从疏堵结合，供需结合的角度，将需求势能引导到政策希望引导的路径上。

房地产是坚实的支柱产业，但在超高的房价下，供需错配严重有购买力的人往往是那些被限制的人，而广大的新市民和无房户是没有购买力的新时期的楼市顶层设计是通过保障性租赁房和长租住房来纠正供需错配也就是说，大规模建设体面，低租金，小户型的租赁房，让3—4亿新市民以低成本的方式在大城市扎根，为包括楼市在内的内需提供可持续的动力

租赁住房虽有保障，但其初衷是以市场化为主导进行推广，通过盘活存量，引导包括开发商在内的市场主体转变经营模式，建立以存量物业运营为主导的新模式长沙的新政策是将需求侧管理与供给侧改革相结合，设计租购并举的激励机制，引导住房的供给侧改革，即租购并举的住房和长租住房，借势建立租购并举的住房市场供应机制，作为松绑限购的前提条件

更重要的是，这样的政策设计实现了住与不炒的兼容在过去的政策逻辑下，购买多套房一定是投机，一定要打压长沙的新逻辑是租购并举的激励想买套房，就得把手里的那一套拿出来作为保底出租房或者经营期限不低于10年的长期出租房，接受政府租赁平台的管理在这样的前提下，拥有多套房就是投机的财产，从而释放需求，保证楼市稳定

对于长沙这样的二线城市来说，这20年楼市一直很红火，库存的房子很多，但是成交频率比较低，尤其是那些户型设计过时的房子在新的政策设计下，不仅激活了增量需求，也使存量房有序转化为租赁房而且在政府的统一管理平台下，这些房子都是规模化，制度化的房子，有稳定的租赁期限和秩序，整个社会的租金也会下来，这也是政府发展租赁房和长租房的由来

当然，有好想法的政策效果如何，还要看设计能否有启发性和整合性可以是有保障的出租房，也可以是不受租金管制的长租房，可以由机构经营，也可以自己租赁，期间可以实现房屋过户回笼资金灵活的设计为长期投资者提供了选择，打消了在有资金需求时被迫长期持有，难以退出的担心，不影响租赁房源的稳定供应这样租金得到控制，可谓一石多鸟

最后，有多少多套房的买家愿意接受长期租赁委托和租金管控，这是个未知数但至少，退出限购，释放多套房购买需求，绝不是盲目刺激需求，纵容投机，而是要符合客观需求，因势利导这需要精细化的政策设计，智能化的结构构建，以及后续的实时查漏补缺，堵住可能的套利行为，这是监管走向成熟和长期化的标志

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