首批3只保障性租赁住房公募REITs试点落地

日前，华夏京、金钟厦安珠REIT、宏图深安珠REIT(以下简称“保障房”)首批三只公募REIT正式发售。作为“租保障房”公募REITs试点，3只基金网下询价超额认购，分别为113.37倍、108.96倍、133.03倍。网下认购规模分别达到462.62亿元、394.57亿元和362.70亿元。

业内人士分析，“保障房”公募REITs在询价阶段就吸引了巨量资金，体现了其作为稀缺市场标的的投资价值。在丰富公募REITs类型的同时，普通投资者可以分享“保障房”的发展红利。

退出链接的基础资产有望扩大。

去年6月，首批9只基础设施公募REITs正式上市交易。经过一年多的时间，公募REITs的基础资产已经从产业园区、高速公路、仓储物流扩展到了保障性租赁房。

ICCRA住房租赁行业研究院院长赵冉表示:“对于租赁住房的参与者来说，他们关注的核心是底层资产能否保值增值，并最终实现退出。‘保障房’公募REITs正式发售，意味着租赁住房‘投资-融资-建设-管理-报废’全生命周期正式结束，可以通过金融渠道退出‘保障房’投资。根据相关规定，通过公募REITs回收的资金只能用于‘租赁住房’建设，从而形成增量正循环，有利于增加租赁住房有效供给，稳定租金和房价。”

“租金保障型住房”公募REITs加速试点，离不开政策支持。作为“十四五”期间住房建设的重点，“保障性租赁房”成为解决住房问题的重要途径。今年1月，全国住房和城乡建设会议宣布，2022年，全国“保障性租赁房”将筹集240万套。据住建部统计，40个重点城市计划在2022年和“十四五”期间分别筹集建设190万套和650万套“保障性租赁房”。

在顶层设计下，各地都在推动“保障性租赁房”的发展。据ICCRA住房租赁行业研究院统计，今年上半年，在重点发展“租赁住房”的40个城市中，共发布了64项住房租赁相关政策。其中，北京、上海、广州、成都是发布政策最多的城市；地方政策主要集中在五个方面，与“租赁住房”相关的政策最多，共36项。

同时，“保障性租赁房”公募REITs政策体系不断完善。今年2月，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于保障性租赁房房地产贷款分类管理的通知》。随后，银监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁房发展的指导意见》，提出构建多层次、广覆盖、风险可控、可持续的“租赁房”金融服务体系。3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施REITs试点的意见》，提出加快实施“租金保障型住房”公募REITs试点。5月底，证监会、发改委联合发布《关于规范保障性租赁房基础设施房地产投资信托基金试点发行有关工作的通知》，推动了“保障性租赁房”公募REITs规范有序发展。

“从去年开始，市场就预期‘租赁住房’将被纳入公募REITs用于基础设施的试点。早在2015年‘租购并举’首次提出后，大量资本陆续进入住房租赁市场。另外，出租房屋周期长，沉淀资金量比较大。打通退出环节可谓是住房租赁行业发展的里程碑，可以实现资金流转，提高资金效率。长期来看，中国住房租赁市场规模巨大，未来发展前景看好，更丰富的基础资产也将纳入REITs的公募范围。”CBRE中国研究部主管谢忱指出。

赵冉也对公募REITs的扩张表达了同样的观点。她坦言，“我们有理由预期，市场化的租赁住房也有望成为公募REITs的底层资产标的”。

房屋租赁的底层逻辑转化为资产管理。

“‘保租’的公募REITs是一个产权项目，类似于工业园区和仓储物流项目。其核心逻辑是基于稳定的现金流给予投资者回报，包括稳定的分红和上市后的股价表现，这两者实际上都取决于经营者的资产管理能力和底层资产的运营情况。所以‘出租屋’公募REITs的开通，也对出租屋的经营者提出了新的要求。”谢忱告诉中国网财经记者。

从三只“租金有保障”的公募REITs的基础资产来看，主要位于北京、厦门、深圳等城市的核心住宅区，周边配套成熟，交通便利，租赁需求旺盛，租金水平较同区域市场有一定折扣。这些项目很多采用的是地租分摊模式，租金率和租金收入稳定，受市场周期性波动影响较小。

以华夏京房保障房REIT的基础资产为例，主要包括龙文家园和西岳上郡两个项目。其中，龙文家园位于海淀西三旗板块，2015年2月开始运营；西商郡属于朝阳区青年路，2018年10月开始运营。目前两个项目分别运营了7年多和3年，都比较成熟。截至2019年底、2020年底、2021年底和2022年3月31日，龙文宅地入住率分别为90.0%、93.7%、92.4%和94.8%，西岳上郡分别为98.6%、94.3%、95.2%和94.3%。租金方面，龙文家园签约租金均价52元/平方米/月，比西三旗板块均价96元/平方米/月低46%；西商郡签约租金均价60元/平方米/月，比青年路均价(107.5元/平方米/月)低44%。

“‘保障房’公募REITs试点的落地，意味着我国租赁住房的底层逻辑已经转变为资产管理。说白了就是能否保证资产或资产包产生4%左右的股息率。与销售型新房不同，租赁房作为持有型房产的一种，属于体验型产品，对产品定位、政策响应、流程管理、人员储备等资产管理能力起着决定性作用。因此，运营商应该不断提升他们的资产管理能力，”赵冉补充道。

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